北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“行家”，只用二十年实战教训帮大家答疑解惑。
一
Q:
咨规划题：
1、我家庭在东城广渠门内花市枣苑有1套小户型，在大兴黄村（五环外）那尔水晶城有1套二居室。在大兴魏善庄（六环外）北京城建密码有1套商住公寓（2017年327策略前购入的）。请示按目下的策略我还能买房吗？我不明晰目下那套商住公寓是否占用住房观念，我是在327策略出台前买的，那时不占用住房观念。
2、我一直有换房策动。东城小户型是学区房，要留给孩子，目下孩子刚上初中，目下咱们也在自住。大兴那尔水晶城的屋子畴昔咱们自住，自从孩子上小学驱动就搬到东城住了，目下出租。
这个房我一直不太惬意，小区有点旧，户型朝西且客厅外有极少障翳。目下单价4万，总价揣测在420万摆布，目下屋子出租着月房钱4700，租售比很低。我想卖掉这套房，手头有100万现款，还可以再贷款100万，换一套稍好一些的屋子。
换的这套房但愿当先有一个更好的租售比，因为咱们还会不绝在东城住10年到孩子大学毕业后，把东城屋子过户给孩子。10年后，我就需要在这个新买的屋子里自住养老。想请示您目下涨价换房是否是好时机？
由于我已有1套五环内住宅，是不是卖掉大兴的屋子后只可再行买五环外的住宅？五环外我只老到大兴这片，其他地方王人不太老到，想听您推选，我的预算600万。10年内出租，10年后自住养老。
A：
1、能买。50年产权的不占观念。
2、学区房留给孩子，孩子刚上初中等于13岁，等他的孩子六岁时用上还不得接近20年之后了？这场所够永久的，推敲好房钱的耗费吧，溢价部分占30%，在20年之内是莫得收益的，直到用上学位。
3、那尔水晶城的估价420万房钱4700，租售比是不太对，要么等于估值低了，要么等于房钱要少了。我合计是房钱要少了的可能性大，这地段儿两居的坪效在50块钱以上为合理，租售比在800之内还差未几。
换房谛视租售比，那信服是好时机啊，目下北京市区（非学区房）的租售比一般600多，最低的王人3/400了，也等于房钱至少和银行利率差未几，比利息合算的也不难找。
不外指示一句，租售比不合算的偶然是增值好，郊区的租售比精深王人偏弱。但市区如果租售比很合算的，精深王人是增值较慢或保值弱的，价钱涨的慢或跌的多，天然显的收益高了。
4、目下的策略是只须想买就能买，五环内也没什么难的。我一般只可从投资角度说两句，你们这是典型的自住和出租，我帮不上什么忙。多说几句，600万预算在南五环外有些偏高了，流动性省略偏弱。合适的也等于高米店到枣园一带。另出门租和养老这王人是自住为主的，租售比会很合适，但有可能保值增值的方面毛病儿。推敲好，细目是这种需求再置换。
仅供参考。
二
Q:
照看：我和妻子近期有房屋置换需求，前套屋子卖后，目下手上现款500万摆布。想围绕爱东谈主的责任地点，在海淀区清河西三旗片区寻找一套稳当居住的两居室，异日供一家三口永久居住。
历程3个多月摆布的看房停战判，目下有些阴沉。因为咱们主要轻柔屋子的户型，南北通透、板楼、一梯不超四户、且尽量幸免老破大，房屋总价500万摆布不贷款的话，邻近怡清园、清缘东里等小区稳当咱们需求的屋子很少。
近期在黑泉路隔邻看到不雅澳园、不雅林园等小区，得志以上户型条款，但预算将莳植至700万以上，需贷款200万摆布。目下我和爱东谈主年总税前收入60摆布，我在企业，爱东谈主体制内，惦念房产价值后续缩水及异日责任雄厚性，拿不定主意是否要承担这笔贷款金额。想听听您的提出。
A：
1、是否贷款，这外东谈主也不便捷提出。房产价值波动是弹性的，债务和还款是刚性的，照旧我方评估还贷的风险吧。
2、不外贷款200万，按目下的利率，如果能贷30年的话月供也就8/9000块钱。而税前是60万收入，税后在40万摆布吧，月入3万多，月供占比不算多高，表面上是低风险的。
3、然后是房价波动，归正我是看好中国经济和北京的王人门地位的，在职何一个国度或城市，只须经济上行，那房价就莫得下落的前例。
典型的等于日本，之是以楼市崩盘30年了充公复，因为GDP和收入王人横盘呗。但东京涨记忆了，因为超发的货币基本王人聚积到到王人门了。也可以参考欧洲和好意思国的，主要城市的房价王人和货币刊行量强相关，只须经济没崩，那房价王人是短期波动，永久朝上，大城市楼市等于超发货币的蓄池塘。
另外也可以参考中国30年来的几次楼市崩盘，每次王人是经济危境激勉的，高涨也和M2增量强相关。特例只须上海崩盘那次，但前提亦然经济过热导致房价暴涨而风险太大，是以中央才宏不雅调控的，主动戳破了长三角楼市泡沫。
4、不雅澳园等几个小区在我看来挺好的。很低调，但这些年的增值不弱于向阳热点板块。学区溢价也不算高，低于海淀平均值，是以算保值风险小的。
5、责任雄厚性只可我方评估了，外东谈主帮不上忙。但尽量收尾风险吧，投资的第一原则不是保利，而是避险。
仅供参考。
三
Q:
请示，一又友公司有员工寝室在卖，顺义***80平150万，20+20年租出公约，是用库房用地盖的，有地皮产权和施工手续，照旧被目下的建造商收购，能买吗？风险有多大？会不会被拆迁？三倍抵偿的说法真确吗？
A：
1、怎么叫“照旧被现存的建造商收购”啊？真谛是地皮是一又友公司的，然后跟建造商联接建造，办理的是举座的库房产权，目下被建造商把产权全部收购了，是这真谛吗？然后建造商再进行散播销售或者说是“以租代卖”，是这真谛吧？
2、一般不提出买这种房，讲明单元的实力不是太强，不然犯不上卖给建造商。也省略是单元为了销亡拖累，找了个第三方建造商来当空手套。
3、风险有多大？产权方讲诚信的就没风险，出了事儿就100%的风险呗。就算不拆迁，过几年这建造商若是把举座产权又转让了怎么办？新雇主若是不睬旧账怎么办？
这种事儿发生过不少了，王人是新雇主要求照旧掏过钱的所谓业主再次交钱，不然就经受程序。毕竟从法律上来讲这产权是东谈主家的。至于妙技东谈主家有的是，况兼王人是“正当”的。锻练电路的停电就能玩具丧志，换管谈挖个坑谁也没辙，行动莫得产权的所谓业主没什么挣扎才智。
4、有可能被拆迁呗，毕竟是库房产权，拆迁抵偿没些许钱的。但这抵偿王人是针对产权整个东谈主的，至于东谈主家是否分给所谓的业主看情况吧。
5、根底就莫得三倍抵偿的说法，王人是建造商和卖房的中介瞎编的，刻意诬蔑。然后某些业主就我方忽悠我方确当真了，其实没这事儿。
仅供参考。
四
Q:
请示，我现存北京丰台和天津南开的各一套学区房，想在北京念书，但嗅觉丰台的资源不彊，是畴昔两年买了天津的备用。目下价钱是双方王人跌了，天津的跌的多点，是否还有留着的必要？如果卖掉能有300多万，如果一次性买东城的话能买何处？首付+贷款不超500万的，天永合适吗？
A：
1、屋子是用来住的，学区房是用来上学的。那住的上或用的上学位就留着，哄骗不到价值了就甭留着了。双方是信服只可用一处的，那就看能用上哪边呗，这外东谈主无法判断，只可我方定。
2、怎么叫一次性买东城的啊？是想双方的王人卖掉，然后统共套现300多万是吗？一次性是一步到位的真谛吗？
东城的旧例提出是南城，原本崇文的辖区，相对价钱不是太高，能买到更大的面积。况兼像龙体和东崇前的学区也王人挺好，性价比相对高。
3、天永的怎么说呢，从学区讲不是太推选，除了一师附小王人不算多强。况兼学区溢价不低，和摆布丰台的一比价就知谈了。典型的定安里和定安西里，一起之隔仅仅差了学区，价钱仍然出入30%以上。李村和蒲黄榆的价钱差更昭彰，40%以上呢，也等于500万里有小200万是学区溢价，是否合适只可看我方的感受了。
4、这我好像没什么提出似的，只关联词回报情况，看我方的判断和选用吧。
仅供参考。
五
请示，我老公在***的**有计划院，我在中关村的**集团，如果以首付300+贷款300的话在何处买房能兼顾自住+保值？面积不求大，只但愿下次置换的技艺不吃亏。
回话：
1、那就在上地隔邻呗，铁谈东边的西二旗到清河一带，学区溢价相对低，居住的性价比也就高了。板块内大部分小区的保值王人挺好的，至少不落伍大盘走势。
2、邻近目下7/8万的居多，老房能买小两居，商品房的一居室没问题，俩东谈主住正合适。如果谛视保值和流动性就买紧凑型的，小两居合适，房龄老的天然占不到低廉但也不吃亏，基本等于板块平均值，出手时进行选用横盘期就行，渐渐儿卖天然不吃亏。
3、这问当地中介就行，600万的预算不低了，不难买到。
再请示，如果咱们不想买老房呢？因为咱们一直租在梅兰竹菊这种老房，有点住够了，想的是我方买房不可还买这种吧？怎么也要莳植一下居住品性！
回话：
1、这不辣手吧，平直让当地中介给匹厢房源就行，好找。连橡树湾王人有合适的一居室，50来平，品性和户型王人挺好的。
2、另外要不就向北望望昌平的，回龙不雅邻近的选用就更多了。典型的金域华府，房龄新品性也挺好，万科的物业更是可以，模范的两居室没问题。
仅供参考。
咱们王人看了，但是王人不惬意，嗅觉昌平的学区当先不行，保值不会太好。咱们想要的是必须在海淀，然后金域华府这种品性的小区的两居室就行。
回话：
1、那这不好找。以金域华府的品性，在回龙不雅是6万多，到了西二旗清河一带就至少8万多，这预算不好买到。要不望望西三旗吧，比如富力桃园这种的，7万多一平，有可能买到合适的。
2、不外屋子莫得十全十好意思稳当情意的，在预算相对有限的情况下，只关联词互相选用。这列出我方的主要需求吧，然后进行排序，选出我方认为最蹙迫的，只须得志了就算得手。而如果能完结两项等于超值了，三项以上可遇不可求。
但咱们等于想兼顾啊！富力桃园太远了，不推敲。我来岁想离职生宝宝了，老公得离家近，回家便捷才行，是以不可远了。另外也需要推敲学区了，但愿一步到位。要不您先帮手找着，有合适的示知我去看就行。但愿言语别这样生硬，奇迹好才能赚到钱。
回话：
1、我不是中介也没房源，找房帮不上忙，这找他们吧。我许多年不卖房了，提供不了奇迹。
2、不外也指示一句，找中介的话最佳别提太高的要求，以免被忽悠了。因为不管中介照旧咱们建造商，面临提较高要求的王人会给贴上“不懂行”的标签，那就有可能会乱本旨，骨子上莫得任何意旨。
不管就不管，吊祭我是几个真谛？卖房的有的是，我找别东谈主不就得了，咱们费钱买房，你却失去赢利的契机！
回话：
1、卧靠，指示就算吊祭了？目下魔法天下的门槛儿这样低了吗？
2、我不是中介，没什么可失去的。况兼就算失去也就失去吧，我这半辈子失去的契机太多了，再多几个也无所谓……
轻柔“章哥说买房”寰球号，有房产相关问题可以向我发问。