我查了一下，预售证只拿了一栋楼的，共263套货，只网签了7套，比网传的2套要多，现场工地也只消一栋楼（D栋）在施工，其他都还没建，卖得这样差，天然亦然莫得钱去盖了。

他们的引导还专程来和我聊过这个问题，大壮为什么卖得不好，要若何样才好卖呢？

坦荡说，要是接下来照旧这个销售模式，照旧这个订价的话，别说卖罢了，展望2026年底收楼都有点难。

咱们对比一下开盘时的价钱和11月初的一波降价，望望是否像有些东说念主说的那样有性价比呢？

要思知说念有莫得性价比，就要看它附进的敌手若何样了。

要是对比一期的话，固然二手放盘价如实未低廉，没目的，当初东说念主家亦然抢来的，南向高层放盘价都越过5万了，越过5.5万的也有好多，而北向也在4.5万控制，再看总价的话，由于一期三房是92-104平，总价要430万起，四房是119平总价680万起了，二手基本无谓看，详情是价钱比拟高的，暂时都没满二，还要加一个5.3%的升值税。

但大壮二期是期房，交楼时辰还有两年，这两年也有小几十万的利息以及租房资本，亦然一笔不小的钱。

科学城在畴昔几年照旧有好多供应的，面前仍然在卖，他们的降价幅度也不低，比如黄陂的翔龙天汇，最高5.5万，如今最低3.8万。

再对比面前比拟网红的二手，东荟城就不说了，从最高五万到面前的三万，保利罗兰也降到了三万出面，97的南向三房330万控制，125的四房也只消400万出面。

按最低三房来算，罗兰的三房比大壮的三房低廉至少60万，而罗兰的四房比大壮的四房低廉了近100万，罗兰125是正规四房，大壮105照旧三加一，求教谁大略接管这样大的一个价差。

很缺憾，竟然不行和鼎峰比，比舒戒指、容积率、楼间距、花坛、物业、公园，竟然比不了，鼎峰凭借区府的地舆位置以及较低的容积率仍然会霸榜科学城顶流好多年。

很明显，大壮降价幅度不够。

大壮详情会说，咱们位置好，得房率高，其实罗兰位置也不差，附进配套更熟谙，大壮是得房率高，但多以飘窗为主，何况面积更小了，按套内来算的话，基本是一样的。

再有，大壮容积率更高，行径空间更小，总高是47层，超高层将来在二手阛阓上会打折的，其次，别东说念主三房是南向，你的三房是北向的，除了贵了60-100万除外，多出来了两年多的利息资本，是以全球的眼睛是雪亮的，巨匠都看得瓦解。

天然，大壮主流不是88的三房，而是105以上的四房，面前这个小四房仍然督察在5万控制的单价，和相同定位的老黄埔异日方洲107的四房比，亦然最少贵了60万。

122/143还要5.5-6万，大四房要800万起步，这个价钱比河汉牛奶厂的四房还要贵，比保利天汇也要贵，大壮这个价钱详情不如去选河汉了。

不仅仅参考附近二手，还得参考跟你差未几的一手。

大壮确凿的敌手是老黄埔，老黄埔的城市之光是在比拟中枢位置的，异日方洲就在附近，还有一个保利中央公馆，都是平直竞争研讨，是以异日方洲、中央公馆只消比城市之光低廉就行，亦然地铁直达河汉，链接河汉的购买力。

既然巨匠都是超高层，又都在可以的位置，在当下这个行情又都需要链接外来购买力的话，那巨匠即是竞争研讨，你就得要参考别东说念主的价钱。

比对一下128的四房，异日方洲只消550万，大壮122的要650万，贵了100万，再比对一下相同143的四房，异日方洲是650万控制，大壮要800-850万，贵了150-200万。

何况异日方洲128/143是三梯四户，大壮是三梯六户的。

我思大壮在筹谋居品和制订价钱战略的技艺，应该是闭着眼睛作念的，压根莫得皆集阛阓吧。

在前有狼后有虎的行情下，还思要延续大壮一期的销售光芒，是不本质的，必须同感身受作念出篡改。

要否则你得熬到别东说念主都卖完，然而黄埔有66条村要改呀，老黄埔本年来岁上市的就有9条村，还莫得加上大壮我方的三四五期呢。

大壮一期开在了黄埔简直莫得新盘供应的技艺，何况在高位就卖掉了。

可能大壮是把我方对标成了万博的长隆悦府，但其实这两个的地舆位置是有很大互异的，万博的交通和交易面容照旧要比大壮处所的苏元更好，这小数就一经拉开了差距。

其次，万博悦府主打改善，莫得刚需，又是央企诞生，口碑上又碾压了一头，再者，附进莫得其他竞争敌手，阛阓环境不同。

大壮要是接续沿用畴昔的战略，基本即是在为他东说念主作念嫁衣，为其他盘创造出货的契机。

趁其余五栋还莫得开建，去肯求改规画吧，把面积作念大小数，别东说念主是107的四房，你不是要作念105的四房，而是平直拔除105的四房，平直上到120的四房，先从居品上拉升客群，其次，篡改一基层高和容积率，面前地块还有些旧房没拆完，说不定有契机。

一经在卖的4栋尽快降价吧，举座降到4-4.5万才有可能卖得出去，至于买家要不要买单，就看阛阓接管流程了，也别指望来岁阛阓回升能顺便卖掉，来岁还有来岁的敌手。

大壮的地段如实是好，能特出大壮的也只消大壮我方了，比如大壮海外广场北边的地块，可以接续跟华润谈一下融合，引入一个重奢型的也不是不可以，拉升举座层次，而不是不停作念小面积，但小面积又不愿裁汰姿态卖低廉点，终末导致我方四不象。